ベトナムで一軒家を購入する前に知っておきたい基本ポイント｜外国人の条件や費用の全体像を押さえよう！

ベトナムで一軒家を購入したいと考え始めると、外国人がどこまで所有できるのか、費用はどのくらいかかるのかなど、気になるポイントが一気に増えてきます。

この記事では、ベトナムで一軒家を購入する際の法律上の条件や、実際に動くときの手順、かかる税金や費用、エリアごとの特徴とリスクまでを一通り整理して解説します。

ベトナム移住やロングステイ、将来のセカンドハウスや投資用として一軒家を検討している人が、最初の全体像をつかめる内容を目指しています。

ベトナムで一軒家を購入する前に知っておきたい基本ポイント

まずは、ベトナムで一軒家を購入したい外国人が押さえておくべき大枠のルールや、市場の前提条件を整理します。

外国人がベトナムで所有できる一軒家の範囲

外国人はベトナムで住宅を所有できますが、基本的には「土地そのもの」ではなく「建物部分」を所有し、土地については長期の土地使用権という形で利用します。

購入できるのは、政府が認めた商業住宅プロジェクト内にある戸建て住宅やタウンハウス、ヴィラなどであり、ローカルが個人で所有している土地付き一軒家を自由に買えるわけではありません。

また、一つの行政区画ごとに外国人が所有できる一軒家の戸数には上限があり、おおむね一つの街区につき最大250戸までといった制限が設けられています。

国防上重要な地域や、特定の規制エリアでは、そもそも外国人による住宅所有が禁止されている場合もあるため、プロジェクトが外国人購入可かどうかを必ず確認する必要があります。

土地ではなく建物を所有するという考え方

ベトナムでは土地は国有であり、個人や法人は「土地使用権」を一定期間付与される形で利用するという仕組みになっています。

外国人がベトナムで一軒家を購入する場合、建物部分の所有権と、土地については最長五十年程度の土地使用権をセットで持つイメージになります。

この土地使用権は条件を満たせば一度だけ延長が認められるケースがあり、その場合は合計で最長百年程度まで利用期間を伸ばせる可能性があります。

使用期間の満了が近づいたタイミングで延長申請を行うか、もしくはベトナム人など条件を満たす第三者へ売却や贈与を行う必要がある点は、長期保有の計画に大きく関わるポイントです。

一軒家購入に必要な在留資格と対象者

外国人個人がベトナムで一軒家を購入するには、有効なパスポートを持ち、観光ビザではなく長期滞在が可能なビザや居住ステータスを持っていることが前提となります。

また、外交官や国際機関の職員など特定の身分に該当する場合は、一般の外国人とは異なる扱いとなり、住宅を購入できないケースもあります。

海外在住ベトナム人や、ベトナム人配偶者を持つ外国人は、純粋な外国人よりも広い範囲で土地使用権や住宅を保有できる優遇が設けられているのが特徴です。

自分がどのカテゴリーに当てはまるかによって購入可能な物件の範囲が変わるため、最初に条件を整理しておくと、その後の物件探しがスムーズになります。

ベトナム一軒家市場の特徴

ベトナムの一軒家市場は、ホーチミン市やハノイなど大都市での価格上昇が続いており、中心部では一平方メートルあたり八千万ドン前後に達するケースも珍しくありません。

特に都市部のヴィラやタウンハウスは、供給よりも需要が強い状況が続き、外国人が購入可能なプロジェクトでは価格がプレミアムになりやすい傾向があります。

一方で、ダナンなどの沿岸都市や郊外エリアには、中心地よりも単価を抑えながら、生活環境や景観に優れた一軒家プロジェクトも存在します。

物件ポータルサイトのデータでは、ベトナム全体の一軒家の中央値は七千万円前後、平米単価は百三十五万円前後という目安も示されており、都市と地方の価格差を意識した検討が重要です。

自宅用と投資用で変わる戦略

ベトナムで一軒家を購入する目的が「自分たちの居住メイン」なのか「賃貸や値上がりを狙った投資メイン」なのかによって、見るべきポイントは大きく変わります。

自宅用であれば、通勤や子どもの教育環境、生活インフラの充実度、周辺治安、コミュニティの雰囲気など、日々の暮らしやすさを最優先にしたいところです。

投資用であれば、賃貸需要の強さ、家賃相場、空室リスク、将来的なインフラ整備計画や再開発計画など、キャッシュフローと値上がり余地のバランスを重視します。

一軒家はコンドミニアムに比べて流動性が低くなる傾向があるため、自宅兼投資という二兎を追うより、どちらを優先するのかを事前に決めておくと判断がぶれにくくなります。

ベトナムで一軒家を購入するメリット

ベトナムで一軒家を購入する大きなメリットは、戸建てならではの広さやプライバシーの確保に加え、ガーデンや屋上などを自由に使えるライフスタイルの豊かさにあります。

経済成長が続くベトナムでは、都市部を中心に住宅価格が上昇してきた歴史があり、長期的に見れば値上がり益が期待できる余地もあります。

戸建てが多いエリアでは駐車スペースを確保しやすく、家族向けの住宅として長期賃貸のニーズも見込めるため、安定した賃貸運用を目指す戦略とも相性が良いです。

また、ベトナムの生活コストは先進国と比べてまだ抑えられているため、リタイア後のロングステイ拠点としても一軒家は選択肢になり得ます。

ベトナムで一軒家を購入する主なリスク

一方で、ベトナムの不動産は法律や運用ルールが頻繁に改正されるため、法改正へのキャッチアップを怠ると想定外の制約が生じるリスクがあります。

土地使用権の期限や更新条件、外国人の所有上限ルール、国防エリアの指定などは、長期保有を考える上で必ず確認しておきたい重要項目です。

また、建築品質やインフラ整備、排水や電気設備などの水準にはプロジェクトごとの差が大きく、中には管理やメンテナンスが十分でないエリアも存在します。

言語の壁や契約書の解釈の違い、デベロッパーの信用リスクなど、日本の感覚と異なる部分も多いため、信頼できる専門家のサポートを得ながら慎重に進めることが欠かせません。

ベトナムで一軒家を購入できる人の条件

次に、ベトナムで一軒家を購入できる人の条件や、外国人、海外在住ベトナム人、ベトナム人配偶者を持つケースごとの違いを整理します。

外国人個人に求められる基本条件

外国人がベトナムで一軒家を購入するには、まず有効なパスポートとベトナムへの合法的な入国資格を持ち、制裁対象者や入国禁止対象でないことが前提となります。

多くのケースで、観光ビザだけでは住宅取得の手続きが難しく、投資ビザや労働許可証、長期滞在を前提としたステータスを持っていることが望ましいとされています。

さらに、外国人が購入できるのは政府が認可した住宅プロジェクト内の戸建てに限られ、特定の行政区画ごとに所有戸数の上限が設けられています。

• 有効なパスポートの保有
• 合法的な入国と滞在ステータス
• 認可住宅プロジェクト内の一軒家に限定
• 区画ごとの外国人所有上限の順守
• 国防や安全保障上の制限エリア外であること

海外在住ベトナム人が利用できる優遇

海外在住ベトナム人は、純粋な外国人よりも広い範囲で土地使用権や住宅を所有できるよう、法律上の優遇措置が設けられています。

一定の条件を満たす海外在住ベトナム人は、国内のベトナム人に近い形で一軒家を取得できる場合があり、土地使用権の期間や所有上限の面で有利になることがあります。

具体的な扱いは、国籍や保有する書類、居住状況などによって変わるため、自分がベトナム人として扱われるのか、外国人として扱われるのかを法的に確認することが重要です。

将来的にベトナムへの永住や本格的な帰国を考えている場合には、この優遇を前提にした長期的な住宅計画を立てることも可能です。

配偶者がベトナム人の場合の扱い

配偶者がベトナム人である外国人は、婚姻関係を前提に、ベトナム人配偶者名義で一軒家を取得したり、共有名義とすることで、事実上ベトナム人と同等に住宅を保有できるケースがあります。

法律上はベトナム人配偶者の権利が強くなる側面もあるため、所有名義の構成や相続時の取り扱いなどを、事前に弁護士や専門家と相談しておくと安心です。

配偶者を通じて土地使用権を長期的に確保できるケースもあるため、外国人単独で購入する場合と比べて、選べるエリアや物件タイプが広がる可能性があります。

ベトナムで一軒家を購入できるエリアと物件タイプ

ここでは、ベトナムで外国人が一軒家を購入しやすい主なエリアと、実際に出回っている物件タイプを整理します。

都市部で人気の一軒家エリア

ホーチミン市やハノイでは、中心部から少し離れた新区画や大規模住宅プロジェクト内に、外国人も購入可能な一軒家やタウンハウスが供給されています。

これらのエリアでは、学校やショッピングモール、病院、オフィス街へのアクセスが良く、日系企業の駐在員や富裕層にも人気があります。

ダナンなどの沿岸都市では、リゾートヴィラタイプの一軒家や海沿いの住宅プロジェクトが多く、セカンドハウスや投資用として注目されています。

• ホーチミン市の新興住宅区
• ハノイ郊外の都市開発エリア
• ダナンのビーチ沿いプロジェクト
• 工業団地近くのファミリー向け住宅街

一軒家の種類と所有形態

ベトナムの一軒家といっても、実際にはヴィラ、タウンハウス、ショップハウスなど、いくつかのタイプに分かれており、それぞれ立地や用途が異なります。

投資目的なのか自宅用なのかによって適したタイプが変わるため、購入前に各タイプの特徴を比較しておくと判断しやすくなります。

購入が制限される地域とプロジェクト

軍事施設周辺や国境付近など、国防や安全保障に関わるエリアでは、外国人による住宅の所有が法律で制限されている場合があります。

また、同じ都市内でも、外国人の所有上限にすでに達しているプロジェクトでは、新たに外国人名義で購入することができません。

気に入った一軒家が見つかっても、外国人購入が不可であれば契約自体が進められないため、最初から「外国人購入可」と明記された物件を中心に探すのが現実的です。

ローカル向けの個人売買に見える案件でも、実際には法律上の制約が多いこともあるため、必ず公的な書類や登記状況を専門家と一緒に確認するようにしましょう。

ベトナムで一軒家を購入するときの費用と税金

ここからは、ベトナムで一軒家を購入する際に必要となる税金や諸費用、毎年の維持費など、数字に関わる部分をまとめます。

物件価格以外にかかる初期費用

ベトナムで一軒家を購入する際には、物件価格のほかに付加価値税や登記税、修繕積立金、管理準備金、公証手数料など、さまざまな初期費用が発生します。

一般的な新築住宅の場合、付加価値税は建物価格部分の一〇パーセント、登記税は物件価格の〇点五パーセント、修繕積立金は二パーセント前後が目安とされています。

これらは多くの場合、契約時や引き渡し時にまとめて支払う必要があり、物件価格の一割強を上乗せした予算感で見ておくと安心です。

• 付加価値税一〇％前後
• 登記税〇点五％前後
• 修繕積立金二％前後
• 公証手数料と行政手数料
• 仲介手数料や法務サポート費用

税金と手数料の目安

税率や実際の負担者は契約条件やプロジェクトによって異なりますが、代表的な税金や手数料の目安を表にまとめておくと、総コストをイメージしやすくなります。

物件価格が大きくなるほど、数パーセントの違いでも金額が大きくなるため、誰がどの税金を負担するのかを契約書で確認しておくことが大切です。

維持費や固定費の考え方

一軒家の場合でも、ゲーテッドコミュニティや住宅プロジェクト内であれば、共用エリアの維持管理費や警備費、ゴミ回収や庭の管理などの費用が毎月発生します。

管理費は平米単価で設定されることが多く、戸建てでも敷地や建物が広いほど、月々の支払い額が大きくなる傾向があります。

長期保有を前提にするなら、固定資産税や土地使用料、将来的な大規模修繕費なども含めて、年間のランニングコストを試算しておくと安心です。

購入直後は登記や内装の支払いでキャッシュアウトが大きくなるため、一年目と二年目以降の支出バランスも意識しながら資金計画を立てましょう。

ベトナムで一軒家を購入する手順

最後に、ベトナムで一軒家を購入するときのおおまかな流れを、事前準備から物件選び、契約、引き渡し、登記までのステップとして整理します。

事前準備と予算シミュレーション

最初のステップは、自分たちの予算と目的を明確にし、どの都市でどれくらいの広さや価格帯の一軒家を狙うのかをざっくり決めることです。

年収や手元資金、ベトナム以外の生活費や投資とのバランスも考慮しながら、無理のない価格帯を決めていきます。

物件選びとデベロッパーの信頼性

予算のイメージが固まったら、不動産ポータルサイトや日系仲介会社、現地仲介会社を通じて、外国人購入可の一軒家プロジェクトをリストアップしていきます。

同時に、そのプロジェクトを開発しているデベロッパーの実績や、過去の引き渡し遅延の有無、完成後の管理品質なども確認し、信頼できる会社かどうかを見極めます。

現地視察が可能であれば、周辺の道路状況や生活インフラ、洪水リスク、夜間の雰囲気まで、自分の目で確かめてから候補を絞り込むと安心です。

複数の物件を比較する際には、価格だけでなく、土地使用権の残存期間や将来の再開発計画など、中長期の視点も加えて評価することが大切です。

契約から引き渡しまでの流れ

購入したい一軒家が決まったら、予約金の支払い、売買契約書の締結、分割支払い、完成引き渡し、登記という流れで手続きが進みます。

契約書はベトナム語が基本となるため、英語版や日本語での要約を用意してもらい、専門家と一緒に内容を確認しながら署名するのが安全です。

• 予約金の支払いと仮押さえ
• 売買契約書のドラフト確認
• 分割払いスケジュールの確定
• 完成後の内覧と引き渡し
• 登記申請と権利証の取得

資金調達とローンの選択肢

ベトナムでの一軒家購入では、現金一括で支払うケースのほか、現地銀行や海外の銀行を通じたローンを利用する選択肢もあります。

外国人に対する住宅ローンは、居住ステータスや収入証明、資産状況などの条件が厳しく設定されていることが多く、日本の住宅ローンの感覚とはかなり異なります。

為替リスクをどう管理するかも重要であり、自国通貨建ての資産をどのタイミングでベトナムドンや米ドルに換えるのか、長期でシミュレーションしておく必要があります。

現地でローンを組む場合は、金利の変動リスクや返済期間の上限、早期返済手数料なども含めて、複数行の条件を比較するとよいでしょう。

ベトナムで一軒家を購入するときに押さえておきたい要点

ベトナムで一軒家を購入する際には、外国人が土地そのものではなく建物と土地使用権を取得する仕組みであることを前提に、所有期間やエリア制限、外国人所有上限といったルールをしっかり理解しておく必要があります。

物件価格だけでなく、付加価値税や登記税、修繕積立金、公証手数料などの初期費用と、管理費や固定資産税などのランニングコストをセットで見積もることで、無理のない資金計画が立てやすくなります。

ホーチミン市やハノイ、ダナンなどの主要エリアごとに価格水準や賃貸需要、生活環境は大きく異なるため、自宅用か投資用かという目的に合わせて、エリア選びと物件タイプを慎重に絞り込むことが大切です。

法律や税制は定期的に改正されているため、最新の情報を確認しつつ、信頼できる弁護士や不動産会社のサポートを受けながら進めれば、ベトナムでの一軒家購入は現実的な選択肢になり得ます。